蛋壳公寓深陷流动性危机！房东房客银行都慌了 房租贷款成了“万恶之源”？
欠款、CEO被查、断网、提现困难、数百人聚集总部讨薪……长租公寓品牌蛋壳公寓身处多事之秋，而与之绑定“租金贷”的微众银行也一并被推上了热搜。“租金贷”将何去何从？
管理40多万间客房，累计服务用户超过100万.这一系列人物的背后，不再是“荣耀”，而是无数佃农和业主在维权路上苦苦挣扎的辛酸故事。
最近，蛋壳公寓陷入了租户、房东和供应商之间的维权纠纷。11月16日，有媒体援引蛋壳员工的话说，蛋壳公寓可能会宣布破产。这个消息在业内引起了广泛热烈的讨论，并把与其合作“房租贷款”的卫忠银行推向了热搜。
针对破产传闻，蛋壳公寓当天在官方微博上回应，称没有破产，不会跑路。请不要相信谣言。
卫忠银行也紧急表示，至少在2021年3月31日前，将对贷款进行适当安排，确保租户的信用信息不受影响。
但在雷霆之下，早期的“租贷”模式还能存在吗？蛋壳公寓的前进之路在哪里？
租户执行“自助”行动
欠费，CEO被查，断网，提现困难，几百人聚集在总部要工资.近日，长期出租公寓蛋壳内多间办公室发生维权事件，公司资金链断裂、即将“破产”的信息也在网上传播。
然而，蛋壳公寓否认了破产的传言。11月14日，蛋壳公寓在微博上发消息称，近日有合作伙伴因与我公司发生商业纠纷，采取了过激行为。传播“蛋壳跑路倒闭”等虚假陈述、视频、图片，公司已报警处理。目前蛋壳公寓运行正常。
然后11月16日，蛋壳公寓又在微博上发表声明，称公司没有破产，没有跑路。
即便如此，蛋壳公寓的租客和房东也吃不了这个定心丸。
蛋壳公寓的租户张鹏(化名)告诉《国际金融报》，他在今年8月与蛋壳公寓续签了合同。当时蛋壳有优惠活动，于是他以“房租贷款”的形式与蛋壳公寓签订了年租合同，一次付清一年的房租。“蛋壳原本承诺在办理房租贷款时每月返还15%的房租现金，但至今未收到现金返还款”。
更糟糕的是，张鹏说，直到房东来到门口，他才突然意识到蛋壳公寓的资金流被打破了，他从来没有向房东支付过租金。
“我室友是一个刚进入职场的学生。他已经存了很多钱。刚住几天就要面对‘钱两空’的局面。”张鹏透露，“现在，大家都在讨论租赁退款，但很难取消与蛋壳的合同，因为这是租赁贷款的方式。事实上，即使你暂时搬出去找房子，也很难实现。只能和楼主商量一下能不能慢慢来。虽然蛋壳表示会退款，但我还是不知道要多久才能到。现在想通过法律诉讼维权，救不了火。”
张鹏近几日来也一直试图与客服联系，但电话要么是“排队中”，要么干脆打不通。“没有希望，准备先支付水、电和煤气的费用。过几天再说吧。”张鹏告诉记者，他已经和隔壁室友进行了自救行动，并与房东沟通是否可以办理直租，他还在努力与蛋壳公寓沟通，看能否得到最终解决方案。
被“玩坏”的租房贷款
在交流过程中，许多租户向记者谈到了“房租贷款”的问题。
记者了解到，“租贷”的商业模式是租户与长租公寓签订房屋租赁合同，长租公寓经营者配合金融机构引导租户提前申请一年租金和押金的贷款，长租公寓经营者按月向房东支付租金，租户按月向金融机构偿还贷款。
最初，这种模式被认为是解决租户一次性支付大量预付款这一痛点的好方法，但不幸的是，最初的好
一家大型股份制银行的资深业内人士告诉记者《国际金融报》，“通过“租金贷款”模式，长期租赁公寓的经营者往往可以一次性从银行获得租户预付的大量租金，并利用预付资金杠杆购买更多的房屋，完成规模扩张。但相应地，如果其中一个环节出现了问题，比如租金收入下降，无法如期将所购房屋出租出去，那么‘租赁贷款’的模式就无法维持，资金就会断裂。”
换言之，一旦长租公寓出现现金流断裂或者紧张，便无法向房东交付租金，甚至水电暖气等基本生活服务也无法保证。那么，房东在收取不到房租的情况下，租客自然会被清出，不仅面临无房可住的局面，更是背负了一笔个人贷款，如若未能按时还款，甚至会影响个人征信。
蛋壳公寓的风波也将和与它合作“租房贷款”的卫忠银行一起被推上热搜。11月16日，唯众银行发出回应通知，称已注意到蛋壳公寓的相关情况，至少在2021年3月31日之前，被迫迁出公寓的“房租贷款”租户的信用信息不会受到影响。
长期租赁公寓模式受到质疑
其实，长租公寓经历打雷跑已经不是第一次了。
2020年，受疫情影响，政策监管收紧，公寓长期出租可谓一条坎坷之路。仅在8、9月份，就有多个不同品牌的长期出租公寓发生纠纷，运营出现困难，数十万租户受到影响，如成都超客停止运营，上海蓝月公寓解散。
“外部环境的变化当然影响其入住率，但长期出租公寓频繁打雷的根本原因还是其商业模式本身有‘原罪’。”中原地产首席分析师张大伟向《国际金融报》记者指出，像蛋壳公寓这样的长期租赁公寓本质上是一种“二房东”行为，而不是真正意义上的长期租赁公寓。这类企业建立资金池，通过租金错配维持经营，监管部门对收取租金的使用也缺乏监管。
在张大伟看来，如果这类企业一开始就能把收到的租金及时交给业主，靠赚取提供介绍房的服务费来慢慢经营发展，资金流断裂和跑路的现象就不会频繁发生。
“蛋壳公寓事件不仅暴露了长租公寓本身的问题，与之合作的金融机构也有一定的责任。”张大伟指出，大多数房东会要求房客一次性支付好几个月的房租。而如果金融机构之前可以设定一定的限额，比如每月只交3000元房租，那么相应的，消费者在这次事件中遭受的损失也可以减少。另外，如果年轻消费者付不起高租金，是否应该考虑换一套更便宜或者可以按月支付的房子，而不是过度借贷？
记者注意到，去年年底，住房和城乡建设部等六部门发布新规定：住房租赁企业租金收入不得超过30%，超过比例的应在2022年底前调整。但据蛋壳招股书显示，2019年第三季度蛋壳上市前夕，67.9%的租户使用了租房贷款，最高比例超过90%。
很多地方加强房租监管
近日，深圳、重庆、成都、杭州、Xi等地发布了关于规范房屋租赁企业经营行为的通知。其中，深圳要求房屋租赁公司不得“低AG”和“长期短期付款”；重庆、成都等地将房屋租赁企业收取的租金和以房屋租赁贷款方式取得的资金纳入专项监管账户。
北京大学房地产法研究中心主任娄建波表示，目前，有很多房屋租赁企业诱导消费者使用“租房贷款”。这些租赁企业租的房子是房东委托的，也叫托管租赁企业。一方面，租赁公司可能会以租金优惠和分期还款的名义鼓励租户使用一年期租赁贷款。另一方面，租赁公司通过承租人获得一年的贷款，但支付给房东的租金是按月或按季度支付的。这就是所谓的“长付短付”。
在这种模式下，一旦市场波动，租赁企业的资金链断裂并“跑路”，房东和承租人都是
“托管租赁业务，即房屋租赁公司为他人管理财产，相当于金融机构的资产管理。要防范房屋租赁公司特别是托管租赁公司的高风险经营。”楼建波建议租赁企业的经营规模要与自有资金相匹配。
麻袋研究所高级研究员苏也对记者说，“除了各行各业，还有必要加强对房屋租赁公司收取租金使用情况的监管。比如健身、教育等实体连锁机构的预付款存款是否也应该给予监管，目前还没有出台明确的政策，这些问题都值得关注和探讨。”
记者马家鑫
编辑陈贤
