深房中协：二手房市场低位平稳运行，但结构发生重大变化
发布于：2020-09-10 被浏览：3956次
二手房市场运行平稳，但结构发生了重大变化8月份楼市总结及9月份预测
随着7月15日新政满月，经过短暂而急剧的下跌，8月份市场逐渐企稳，但随着新政效应的不断发挥，新政对楼市交易结构的影响开始逐渐显现。
一、市场情况反映
(1)新房市场成交量增加
根据深圳市住建局房地产信息平台公布的商品房交易(产权过户完成)数据，8月份一手房成交4076套，较上月增长17.1%。究其原因，一方面是因为数据统计节点是基于商品房的实际交易过程，所以签订网上签约合同的买卖双方和用网上签约合同办理过户登记的双方存在一定的时间差；另一方面，进入下半年后，我市新房供应明显加快，一定程度上缓解了新房市场供需矛盾突出的问题。
(2)二手房市场运行平稳，但结构发生重大变化
1.净标志量低且运行平稳
根据深房中协，二手房网上签约数据统计，8月份二手房网上签约(含自助网上签约)数量共计7178套，比7月份下降66.3%，比去年8月份下降12.6%。由于网上签约数据是基于深圳市房产信息系统网上签约的《深圳市二手房买卖合同》示范文本的份数统计，因此比交易最终完成和过户的数据更能反映市场运行情况。所以可以直观的看到，市场受到了7月15日新政的显著影响！
(注：此图所示的网上合同数是指在深圳市房产信息系统网上签订的《深圳市二手房买卖合同》模型合同数，而不是最终成交和过户套数。(
从8月份周二手房网签走势分析，本月走势已经告别了新政后周的大幅下滑，周二手房网签走势总体稳定，维持在1700套左右(详见下图)。
2.西部地区降温明显
根据各区二手房网上签约数据，8月份龙岗和罗湖的网上签约比例持续上升，分别达到29%和17%，占全市二手房网上签约的近一半。与之形成鲜明对比的是，以南山和宝安为代表的西部地区网络签约比例明显下降，分别占14%和16%。
(资料来源：深房中协中介标准指数)
3.二手房项目网上签约比例明显下降
8月份我市二手房占比85.5%，明显低于7月份的91.1%。同时，对今年网签数据轴的分析也是全年最低的。与此相对应的是我市商业和办公项目网上签约比例的提高。以8月底周第34届二手房网上签约数据为例，商品房和商铺项目网上签约比例较6月份大幅上升，住宅项目比例较6月份大幅下降。(资料来源：深房中协中介标准指数)
充分说明新政对住宅项目限购范围的扩大产生了重大影响。没有房票的人，只能将购房需求转移到商家或写字楼项目，不限制购房或贷款，这种趋势在接下来的时间里还会继续。
(3)新政前的报价“普遍上涨”行为得到明显遏制
根据深房中协对我市部分热点楼盘报价的跟踪，发现这些热点楼盘的成交量与新政前相比处于“速冻”状态。同时，在新政之前，这些大面积热点楼盘的业主行为明显受到约束，甚至样本数据中近一半的报价都有不同程度的下调。这些报价虽然下调了小幅度，但显然是业主心态松动。说明新政在“合理市场预期、打击投机”方面起到了既定作用。
二、九月份楼市预测
(1)二手房网的数量将在9月份见底或有所反映
据深房中协与各成员单位沟通，目前我市二手房网上签约仍有少量“在途订单”。因此，预计9月份之后，随着“在途订单”的枯竭，二手房网上签约数据可能会充分反映新政后的实际市场情况。所以，认为现阶段市场已经完全见底，可能还为时过早。深房中协预计，市场将在9月份逐渐见底。
(2)随着时间的推移，买卖双方会继续角力，进入深锯阶段
虽然现阶段已经有少部分业主下调上市报价来测试市场反应，但市场仍处于新政的消化期，大部分业主并没有在短时间内完全改变之前市场上涨的惯性思维，仍然保持着楼市会继续上涨的“信心”；另一方面，由于新政的影响，买家迅速回归理性，在新政后采取了更加比较观望的态度谨慎入市。
从“一热一冷”的对比分析来看，市场的整体看涨态势得到了根本扭转，买卖双方上演了分化和角力。深房中协预测，随着时间的推移，买家和卖家将继续角力，并逐渐进入深度锯切阶段。届时，我市二手房交易量可能会呈现长时间的低迷和稳定运行。因此，今年的“金九”市场将因新政的影响而蒙上一层“阴影”。
