2021年 楼市分化调控将成为常态
2021年，房地产市场将继续保持调控政策的连续性和稳定性。在落实城市“主体责任”的前提下，结合一线城市“年末”市场情况，现有调控政策(限购、限售、限价等。)的热点城市会继续加强，但也会灵活调整。一些城市可能会因为城市政策而转向放松和支持政策。
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一是上半年楼市政策“两个界限”
2020年，由于疫情“黑天鹅”的影响，下半年楼市政策“一分为二”。上半年，由于一季度需求冻结，各地应对疫情的财政支出压力较大，各地“按市决策”的空间加大。一季度楼市政策主要集中在供方缓解，主要涉及降低土地拍卖门槛、放宽限价、降低预售条件。
随后，武汉、长春等地放宽了预售条件。自第二季度以来，由于前期宽松的货币政策，央行在上半年先后三次下调RRR利率和两次降息(MLF)，并与全市政策形成合力，帮助楼市销售端开始见底，但需求相对疲软。与此同时，4月份，政治局会议再次重申，不应投机房地产，但与此同时，它要求市场稳定健康。所以各地的放宽政策更多体现在人才、结算政策、限售额边际放宽上，放宽路径从供给方延伸到需求方。
图：2020年，LPR的抵押贷款有所下降
自7月以来，房地产市场的繁荣持续升温。基本面更健康的一二线城市对流动性更敏感，率先强劲复苏。深圳、东莞、成都、宁波房价大幅上涨。7月24日，国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会。此后，杭州、东莞、宁波、郑州、深圳、南京等房价上涨过快的城市相继收紧调控，主要表现在限购限贷升级、限售年限增加、土地市场调控监管等方面。
2020年下半年，一二线楼市开始反弹
二、人才和落户政策比较频繁
由于新冠肺炎疫情的巨大影响和外部疫情的蔓延，5月份的全国“两会”提出“全球疫情和经贸关系的不确定性增加”，各方面都要注重“六个保障”和“六个稳定”的经验。因此，5月政治局会议首次提出“双循环”，即深化供给侧结构性改革，充分发挥中国超大规模市场优势和内需潜力，构建国内国际双循环相互促进的发展新格局，经济工作重心开始向促进内需和消费释放转移。
为此，中央政府出台了一系列推动新型城镇化和区域一体化的文件。2020年4月9日，国家发改委发布《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》通知，指出督促市区常住人口不足300万的城市全面取消落户限制；推动基本取消对常住人口超过300万的城市重点人口定居的限制。
据不完全统计，截至2020年12月，各省市已出台104项与定居和人才相关的政策。宽松的结算政策主要有三种：一是零门槛结算。到2020年12月，南昌、济南、福州、秦皇岛、南宁、张家口、赣州等城市全面放开城市落户限制。第二，租房定居。例如张家口、济南、南宁、聊城、南昌、赣州、福州等
第三，降低对人才落户的学历要求。近年来，人才落户门槛不断降低。从最初对本科教育的要求到大专教育，今年很多城市引进的中专、职院、技校毕业生(包括已经留学回国并取得教育部认可的同等学历的)可以直接落户。2020年，沈阳、聊城、福州、江门、哈尔滨、惠州、太原、营口、岳阳、盐城等城市出台政策，规定中专、技校、职校毕业生可直接落户。
热点城市中，除了上海为了缓解人口老龄化，发布了“双一流”大学毕业生落户上海的新政外，12月16日，广州发布的《广州市差别化入户市外迁入管理办法》（征求意见）备受关注，办法对在外围白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化和增城等7区，满足以下三个条件，可将户籍迁入广州。
一是拥有国内普通高校全日制本科学历或学士学位（单证），或拥有国内普通高校全日制大专学历，或全日制技师学院预备技师班、高级工班毕业人员；二是年龄在28周岁及以下；三是申报时须在差别化入户实施范围区域内连续缴纳社会保险满12个月。这一政策引起极大反响，网上一边倒地认为，广州抢人“没底线”、为楼市找“接盘侠”等。其实，广州是为了贯彻国家城镇化任务。《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》中，明确提出，“鼓励超大特大城市取消郊区新区落户限制。”
三、房地产金融长效机制开始落地
同时，调控开始转向长效机制建设，2020年主要集中在房地产金融宏观审慎，一方面是开发商融资端启动“三道红线”管控。8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议上明确指出，为控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。根据“三道红线”，对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，按不同指标划定负债年增速不得超过5%-15%。
图：开发商融资端启动“三道红线”管控
从上市房企50强看，不考虑预售监管资金，2020上半年，50强剔除预收款后资产负债率75.1%、净负债率96.1%、现金短债比106.2%，只有两项达标。分房企来看，12家房企超3条红线、13家超2条、20家超1条、仅5家均达标。2020年上半年，末50强有息负债同比增长9.6%，按上半年房企达标情况测算有息负债增速，2021年潜在有息负债增速上限为6.1%。
房地产金融宏观审慎落地的第二个重要政策，就是“房贷五档”分类。2020年的最后一天，央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知（银发〔2020〕322号）》，启动对银行差别化的房贷“五分档”控制。“三道红线”控制资产端，房贷“五分档”控制资金端。资产端和资金端“双管齐下”，资金违规、过度流入地产的问题有望解决。
图：对银行差别化的房贷“五分档”控制
房贷“五分档”管理，逻辑完全一样。对银行在房地产贷款占比、个人住房贷款占比上采取额度占比“双管控”。越大型的银行，高限越高。工农中建交邮储地产贷款占比、个人住房贷款占比，最高限为40%和32.5%；中型股份行占比为27.5%和20%；城商行、县域银行占比限制很严。
四、2021年调控政策展望
展望2021年，2020年12月底中央经济工作会议，对房地产部分的表述，一开始就强调，“住房问题关系民生福祉”，“房住不炒”、因地制宜、多策并举，明年继续因城施策，对热点城市加大调控的力度。因此，2021年将继续维持政策连续性、稳定性，在落实城市“主体责任”的前提下，结合一线城市年底“翘尾”行情看，对热点城市既有的调控政策（限购、限售、限价等）会继续强化，但也会灵活调整。
也就是说，短期内（2020年底-2021年“两会”前），政策不会变。但当外围市场销售下滑时，部分区域通过退出限购、放松落户等，缓解市场预期、保持量价稳定。目前看，一线等热点城市主要的措施方向就是人才政策、落户门槛降低；其他二线城市比较分化，东部热点保持力度，其他城市则会部分松绑。这样的政策逻辑已经开始出现，比如11月份哈尔冰发布的《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》，鼓励开发商主动降价打折，而且大幅降低住房公积金买房门槛。
表：2020年房价跌幅较大的十大城市
根据贝壳研究院统计，由于2015-2019年的楼市供应量大，从2020年开始，前期新房销售开始转化为二手房大量供应。2020年，部分热点城市二手房价出现下跌，挂牌量创历史新高。2021年，这种情况依旧会存在。2020年底中央经济工作会议在“扩大内需”方面，提出“有序取消一些行政性限制消费购买”的规定。因此，部分城市因城施策可能会转向政策松绑和托底。
