郑州打响2021楼市调控第一枪 土地拍卖的溢价超过120% ~ 130% 并立即融化
近日，郑州市政府率先启动2021年楼市调控第一枪。
限涨、限地价、自持，郑州市政府下发《郑州市人民政府关于加强土地出让管理工作的意见郑政〔2021〕4号》，明确表示将加强土地出让管理，合理确定土地出让价格，加强房地产市场调控。规定一旦在土拍卖过程中溢价超过1203354130%，立即吹。
房价收入差距拉大
上海一居房地产研究院发布的2019年城市房价收入比数据显示，郑州的平均工资很难达到房价。2019年，郑州房价收入比达到12.9，在全国50个典型城市中排名第20位，比2019年上半年12.5的统计结果高出0.4。
薪资网最新数据显示，截至2021年1月12日，郑州市平均工资(税前)约为5973元，根据河南乐居至1月8日更新的监测数据，郑州市区新房均价约为14595元/平。
和很多快速发展的城市一样，在郑州打拼的年轻人，在面临买房问题时，也难逃“我太难了”这句话。
“税前月薪5000，房租2000。日常生活基本可以保障。”在郑州一个人干了4年的李媛媛(化名)告诉《华夏时报》记者，按照现在的工资水平，除了每月必要的开销外，人多的时候可以省下2000元左右，如果有婚宴等必须参加的活动，每个月可能会有“欠款”。
据李媛媛介绍，因为家里想找一份稳定的工作，大学毕业后，她放弃了月入过万的现场销售，选择了体制内收入一般的工作。起初，李媛媛安慰自己说，虽然体制内的工资比不上企业，但至少福利待遇不错。但是转眼四年过去了，她发现除了工作压力小，没有存多少钱，26岁还没有找到合适的结婚对象。
李媛媛说，因为父母在老家有房有车，他一开始没打算在郑州买房，但近年来，他的朋友们纷纷买房买车，这增加了他的压力。同时，面对月薪五千，房价几万的尴尬局面，真的是“巧妇难为无米之炊”。
面对买房的问题，有些人选择像李媛媛一样继续在郑州努力工作，而另一些人为了尽快在郑州定居，不得不离开家乡，转行。
为了尽快攒够第一套房的首付，2014年刚大学毕业的张彤(化名)选择从郑州到上海旅行，成为上海票的一员。“六年了，我不记得日子是怎么过的。”张彤向《华夏时报》记者承认，在上海的六年里，他换了三份工作，住所的变动次数记不清了。幸运的是，经过多年折腾，他终于攒够了在郑州买房的首付。
据张彤本人透露，计划将单价定在1.8万元左右，购买面积约为70至90平方米。
"就城市本身而言，房价的增长率远远超过工资水平的增长率。"易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉记者《华夏时报》，与一线城市相比，同类城市的购房压力相对较小，但从城市自身的角度并参考历史数据，郑州目前的房价涨幅相对较快。
楼市遇冷
其实在很多人对买房毫无办法的时候，郑州楼市也在经历着“强冷空气”的侵袭。
壳牌研究院的数据显示，2020年，郑州市102个项目(郑州主城区8个区和荥阳、港区、中牟、新郑等郊区县)共开放168次，共启动31925套，同比下降45%
直到2021年初，新房销量都没有明显的回暖迹象。河南乐居发布的监测数据显示，2021年1月1日至1月6日，郑州市新房销售总量仅为405套，其中经济开发区和中原区为零。与去年同期(2020年1月1日-1月6日)郑州3051套新房成交量相比，今年1月前6天郑州销量同比下降近87%。
更糟糕的是，除了新房的销售，郑州的压力减轻了
力也不容小觑。参考贝壳研究院数据，2020年总去化套数同比2019年减少69%；去化率34%，相较于2019年减少26个百分点。通过历史数据不难发现，2018年郑州土地供应量达到近五年的小高峰，全年共计推出1107块地，实现全国20城中推地量最高，建筑面积共计4159.47万平方米，拿地金额超1533亿元。其中，住宅用地占到2018年土地供应量的56%。
业内人士预测，按照房企通常2年的拿地建设周期计算，2021年郑州的楼市有可能出现新盘涌入的情况，若市场持续成交量低迷的情况，并且不采取低价促销的方式缓解，大概率库存压力会继续上涨。
与此同时，严跃进向《华夏时报》记者表示，库存压力的增加有两方面因素。一方面跟销售有关，近两年郑州的销售行情不敌前几年火热，成交量有所下降；另一个原因则是价格本身，在高库存压力的情况下，价格没有出现明显的下跌，也会导致库存压力增大。
调控第一枪是否会影响房价？
1月8日，郑州市政府官网发布了《关于加强土地出让管理工作的意见》，明确规定：2021年郑州全市年度住宅用地价格变化幅度控制在5%以内；同时，对住宅用地采取“限地价、竞自持”方式出让或熔断后摇号确定竞得人，在土拍过程中，一旦溢价超过120%——130%，便立即熔断。
那么此次的土地市场调控是否会对房价产生影响，高库存影响下房价有可能下跌么？
“从调控角度来讲，会影响房价的变动趋势。至于房价未来的变动情况，除了调控以外，很重要的影响因素是供求关系。”对此，严跃进解释到，实际上，5%和10%是对地价和房价涨幅的管控措施。从成交价格来讲，此举是通过稳地价、稳房价，进而实现稳预期的导向。
与此同时，严跃进强调，房价的涨跌与库存量的情况并没有完全必然的联系。面对高库存压力，未来郑州市场可能会出现低价促销的情况，但由于拿地成本的不断上涨，下跌的空间是相对有限的，不会仅仅因为库存量高而降低房价。
最后他还补充到，就该城市本身而言，其炒房行为是相对较少的，因此价格周期容易出现反弹的情况。未来需要格外注意房价的走势，可能会出现价格的反弹。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
