一线城市飞速发展的学区:二手房库存之谜
据不完全统计，上海学区房最贵的已经超过20万元/平方米；北京最贵的学区房25万元/平米左右，深圳最高的学区房目前32万元/平米。米德兰房产国家研究中心主任何倩如表示，学区价格高与教育资源分布不均直接相关。
1月17日，-裴(化名)在微信上发了一篇关于上海学区房暴涨的热门文章给他的同学，怀疑上海的二手房是否会开始暴涨。
王小佩住在浦东某区，竹园小学就是典型的学区。据其透露，近期小区内房屋成交数量明显多于以往，价格每周上涨10%。王小佩住的12个单元。自2017年以来，已售出4套，均为有孩子上幼儿园的家庭。
事实上，自2020年新政实施以来，上海学区房发生了显著变化。从交易数量和价格来看，学区的住房面积一直在快速上升。
北广深一线城市的学区房带动二手房量价上涨，是本轮房价上涨的主要表现。2021年，一线城市二手房价格全面上涨。统计数据显示，2002年12月，北京一线城市二手房价格涨幅明显，而深圳并没有出现上个月涨幅最快的情况，上海和广州则有所落后。
受疫情影响，一线城市对学区的需求明显增加，包括深圳、上海、广州、北京。魏桥学区在本轮结束时的表现最为明显，大量留学人员回国，增加了市场需求。
新政出台了：学区的数量和价格都上涨了
《21世纪经济报道》记者走访一家中介店，发现最近学区房销量明显增加，业主价格严重暴涨。如果一个小区进入无房阶段，只要有房出来，就有业主一晚上跳楼200万的案例。
中介机构报道称，2020年民营摇号新政出台后(高中暂时没有受到太大影响)，全国公办民办学校的初中和小学格局将发生巨大变化。上海作为典型的私有制强、公有制弱的城市，在这一轮政策改革中，初中和小学的格局发生了巨大的变化。
与其他一线城市相比，由于上海私立初中的优势非常有限，上海之前的学区房溢价不强，关注度不高。“但在私人抽奖之后，这种模式可能会发生重要变化。公立小学初中的‘稳定’优势已经显现，吸引更多家长购买公立学校的学区房。”一个中介告诉前来咨询的买家。
“我们小区家长越来越多，上小学就想换个校区……”王小佩也承认了，但觉得六年后换房子太麻烦，没有动力。虽然和王家隔着一条河的小区是建平实验双学区，比如黄山新村，但是房价几乎是王家的两倍，大概12万元/平米。离现在的家只有1公里，但他认为学区不是唯一的办法。
家长王力可小沛是少数，上海更多家长沉迷学区，也是学区腾飞的主要支撑。东曼哈顿，——，徐汇区有名的学区房，一直至少有40套房在售，现在只有12套房在闲逛。2020年8月，小区内一套194平米的住房以总价1880万出售。本月初，同样类型的有停车位的房屋被出售
同样受新的招生政策影响，北京、广州和深圳也在上演学区一日一价的故事。在北京，731新政后，入学方式不再是一对一划线，而是一个社区对应几所学校，这意味着孩子有一定的概率被分配到其他贫困学校。这就导致了西城区学区房难找的情况。2020年，海淀、西城、望京的学区房价格将大幅上涨。安居客的数据显示，万柳蜂鸟屋平均上市价格为17.78万/平，同比上涨22.81%；西城区德胜嘉园平均挂牌价格15.8万/平，上涨11.39%；上地东里上市均价13.28万/平，上涨11.19%；五道口华清嘉园平均上市价格13.15万/平，上涨11.43%；中关村东南社区平均挂牌价格15.24%，上涨16.94%；大王路珠江地景平均挂牌价格9.56万元/平，上涨9.03%；孙AD平均上市价格15.4万/平，上涨5.58%。
据不完全统计，上海学区房最贵的已经超过20万元/平方米；北京最贵的学区房25万元/平米左右，深圳最高的学区房目前32万元/平米。米德兰房产国家研究中心主任何倩如表示，学区价格高与教育资源分布不均直接相关。
市场是否不可持续？
二手房是联动市场。中原地产首席分析师张大伟认为，这波行情可以持续到春节后的小阳春。2020年
，全国一手房成交17.6亿平方米成交额17.36万亿元，双双刷新历史记录，同比分别上涨2.6%与8.7%。2020年疫情下依然能刷新中国房地产历史记录，2020年12月，是中国房地产历史上销售额与销售面积最高的一个月。张大伟指出主要原因有以下几点：
1、整体宽松的信贷政策，居民户中长期信贷5.95万亿刷新历史记录，整体信贷政策相对宽松；
2、调控政策虽然在下半年有所收紧，但从全年看，宽松是主流，人才政策井喷，部分城市
出现了明显的打新潮，刺激了市场需求。年内超过100个城市降低了落户标准，这些政策都增加了购房需求；
3、疫情后购房需求增加，特别是海外投资锐减，资金回流，另外居民对于改善需求也明显上涨；
4、全国区域分化，特别是东部成为领头羊，长三角与珠三角出现了普遍性的房价上涨。而中西部则稍微平稳，部分区域甚至继续调整。
加上全国房地产投资增速同比增长0.7%、房企到位资金同比增长8.1%、全国贷款增加19.63万亿等多项数据，张大伟认为全国房地产投资开始全面复苏。
但另一名业内资深人士并不认为这一轮行情是可持续的。他指出，最近上海二手房跳价概率高，一方面是一手房价格上涨明显，另一方面是学区房导致。从供需角度来看，资金来源于上海2016年、2017年买房的那波人，现在到集中置换的时候了。
“财富效应有一个累加的作用”，这一轮二手房加速上行的时间不会太长，很有可能是和人才政策挂钩；资金的需求在于财富的管理配置和保值。这名人士抛出一个宏观指标：房价在金融危机之后容易上涨，2012年下半年-2013年上半年，2016年-2017年这是两个上涨的阶段，再者从M1、M2的走势看，在2020年下半年两者急速合拢，M2与过往几次的上涨不一样，因此判断资金和流入房地产的量不会持续太久。
中介、资本的集体狂欢？
21世纪经济报道记者发现，中介人员在对客户的说辞中，在释放库存不足的信息，市面上流传一个说法“上海现存二手房库存为4.2万套，按照当前一个月2.7万套左右（2020年12月达到了2.9万套）的去化速度，两个月之后，上海将无二手房可卖”。对此，中原地产市场分析师卢文曦认为，上海每周新增挂牌量1万套左右，一个月在4万套左右，按照最高一个月成交3万套来算，一个月还有1万套富余。
据其透露，目前上海房管局没有对二手房库存进行过统计，换言之，二手房没有库存数据，只有机构统计过每周挂牌数据。
卢文曦也指出，学区房其实是很小的部分，其定义的学区房对口学校是公办一梯队的，这种小区估计约占整体市场3%，不是主力。另据徐栋透露，其公司门店近期成交的二手房中，学区房占比约30%，整个上海市场成交也差不多是这一比例。
一名中介人员对记者表示，春节前大部分学区房都已卖完，贝壳找房上面挂的房源70%均属于卖掉还没下架的，他表示春节后也会有成交，只是量多少的问题。
实际上，学区房虽然很火，但也存在王小雱那样不着急换房的家长。信栋地产创始人徐栋，从事中介行业时间不算久，只有5、6年，但恰好经历了史上最严调控周期，其先是在某大中介从业务员做到大区经理，然后自己创业，开办了一家中介公司。他对21世纪经济报道表示，近期上海学区房价上涨可以看出，此前的2016年3月上海实行非沪籍5年限购政策，最近两年大批人陆续满足5年社保年限限制，这部分人群释放的购房资格就是一个不小的数量。而在一手房摇号概率过低的情况下，他们更倾向于买学区房；疫情导致不少原本计划出国留学的学生转向国内找工作，首选上海，因此生发出购房需求。
徐栋认为，资金流入上海楼市也很明显，拆迁改造、货币补偿，释放出大量购房资金；上海放开人才政策：985高校毕业生直接落户，落户政策放宽，释放出2万的购房指标；投资者通过公司购房数量增加，一般而言，在上海开公司，投资3000万就有购房资格；2020年货币宽松，导致流入房地产的钱变多；此外，大宗商品（钢铁水泥）、消费品生活资料，人工成本、地价的上涨，都汇集助推上海房价的上涨。
卢文曦则认为，这是市场出现结构性不平衡状态的表现，并非楼市出现一波大行情。这一次学区房和次新房涨得比较多，但郊区的“老破小”涨幅并没有跑赢大市。
贝壳找房APP显示，嘉定二手房在1月7日-1月14日这一周环比上涨了5.5%，是近期来最高的涨幅，而市区二手房周涨幅在10%左右。
在这样的结构不平衡下，上海有的小区确实没有房源出售，或者价格高得离谱，客户接受不了。还有一个原因就是，临近年关，中介人员对于需要时间培养的刚入市的客户，也不会花太多心思对之分析市场，而是叫他们年后再看。这样的说辞一定程度上也会推动资金入市。
