北京严格规范长期租赁公寓的分散包租行为 预收租金不能超过3个月
2月1日，北京市住房和城乡建设委员会、市场监管局、财政局、网络信息办、北京银监局联合发布《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》(以下简称《通知》)，通过限制资金池、加强开放信息报送、加强租赁合同管理、细化装修规定、建立租赁纠纷调解机制、加强联合监管等方式，全面加强对分散式长期租赁公寓企业经营活动的监管，防范房屋租赁行业经营风险。同时，文件进一步明确，北京将继续支持专业化、规模化的房屋租赁企业依法举办房屋租赁。
北京市住房和城乡建设委员会相关负责人表示，近年来，各地长期租赁公寓频繁发生地雷爆炸事件。主要原因是抢占市场，扩大规模，盲目扩大低AG、长收短付、房租贷款等违法活动。这使得其运营不可持续。
同时，上述负责人表示，矿山爆破企业普遍存在三个问题：一是互联网思维主导运营，通过烧钱、冲动、包装实现套利，商业模式存在风险。二是长期依赖股权融资，靠股东输血维持运营。在资本涉足租赁市场等民生领域的同时，也在千方百计逃避社会责任。第三，通过银行租金和分期贷款的变相融资，直接形成资金池，高杠杆疯狂扩张张之路，风险转嫁，使社会被动买单，迫使政府接管。
目前，北京采取多项措施，实施“租购并举”的国家战略，大力培育和发展房屋租赁市场，支持和鼓励长期租赁企业规范稳定经营，以“割老百姓韭菜”为目的，大力融资和资本化资金，北京将坚决制止并积极引爆。
在这项新规中，核心内容是限制企业的“资金池”。《通知》针对企业、金融机构等众多参与房屋租赁活动的经济实体制定细则。首先，房屋租赁企业向承租人预收的租金金额原则上不得超过3个月的租金，租金的收取和支付期限相匹配。同时，向租客收取租金和向业主支付租金的期限必须匹配，明确禁止“长收短付”的商业模式。
此外，严格控制“租赁贷款”拨付目标，银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将租户申请的“租赁贷款”资金拨付给房屋租赁企业。也就是说，承租人申请房屋租赁贷款，贷款机构可以在签订协议后将贷款发放给承租人，也可以直接发放给房东，但不得发放给房屋租赁企业、其关联企业或利益相关者。
此外，《通知》还提出，房屋租赁企业向承租人收取的押金应通过北京市房地产中介行业协会设立的专用账户进行管理，收取的押金金额不得超过一个月的租金。这是因为，虽然存款额与租金相比相对较小，但随着经营规模的扩大，也可以形成“小资金池”。
据了解，对于已预付三个月以上的部分和存量“租赁贷款”，租赁企业需要建立专门账户逐步解决；提前收到的保证金将交由行业协会保管，保管的具体方法和程序由主管部门遵循。
对此，北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池
新规定还为租赁纠纷开出了五个“药方”。其中，加强租赁合同管理；强调房屋收回和房屋离开合同的备案；细化房屋租赁企业与房屋产权人之间的装修规定；明确押金退还期限和流程；建立房屋纠纷调解机制。
北京房地产中介行业协会会长李文杰认为，房屋租赁是普通人，尤其是中低收入群体最基本的方式。北京的房屋租赁行业经历了一个过热的发展阶段，特别是经过这两年租赁企业的洗礼，政府部门对症下药，对北京房屋租赁行业和租赁市场的未来发展意义重大。协会作为行业自律组织，十分关注房屋租赁市场秩序的规范和租赁纠纷的解决，并将继续在促进行业自律管理方面发挥积极作用。
记者注意到，虽然新规定规范了房屋租赁市场，但培育和鼓励房屋租赁行业发展的基调没有改变，方向更加明确：北京将继续支持专业和大型房屋租赁企业依法举办房屋租赁，符合条件的房屋租赁企业可按规定享受税收、金融等优惠政策。
娄建波，北京大学教授，博士生导师，房地产法研究中心主任
示，近些年，住房租赁行业在政策东风与市场需求的双重驱动下，经历了快速的发展过程，市场也暴露出不少新情况、新问题。此次北京出台的新规提出了一系列非常具有针对性的监管措施，可以说为长租公寓行业发展指明方向、为住房租赁企业今后的经营行为画出了边界，这也与前不久中央经济工作会提出的“规范发展长租房市场”的要求高度契合。新规突出长租公寓发展要合法、规范、专业，决不能理解为把长租公寓“一棒子打死”，住房租赁企业是加大租赁住房供应，大力发展住房租赁市场的重要组成部分，所以北京还是坚决支持专业化、规模化住房租赁企业持有房屋并依法出租。他同时表示，一系列税收、金融等优惠政策大礼包，正在赶来的路上。
