526亿！今年1月 杭州再次成为全国卖地最多的城市 而房企仍以利润减少为代价“全面解雇”
我们的记者李贝贝从上海报道
2021年，杭州的土地市场如火如荼。根据中国指数研究院的数据，杭州1月份收近526亿元，全国土地市场领先，每月土地出让金占去年的五分之一。但市场分析人士直言，在“限价自持”的杭州土地市场新常态下，房企利润被不断压缩。
杭州地市开发商“火力全开”
易居地产研究院发布的《2021年1月40城土地市场报告》显示，去年下半年的降温趋势延续到1月份，40个城市的土地交易量和价格均出现环比下降。
但杭州作为长三角最受欢迎的核心城市之一，2021年的土地市场仍将受到房地产企业的青睐。来自中国指数研究院的数据显示，1月份，杭州以近526亿元引领全国土地流转市场，每月土地流转量占去年的五分之一；销售面积达到171.5万平方米，排名第一。
整个1月份，杭州共进行了59次土地出让，其中住宅用地29块(含商住用地5块，人才房用地1块)，商业用地22块，加油站用地8块。在杭州市场，开发商被全面炒掉，29块涉房地块中有21块被抢至自持阶段，8块自持比例超过(含)16%。
杭州活跃的土地市场也吸引了大量的房企介入。据《柯睿研究报告》称，“随着长三角城市土地供应步伐加快，部分浙江房地产企业开始先投资布局，绿城、滨江、德信征地金额排名第一，征地销售比例在0.6以上，明显高于行业平均水平和梯队平均水平”。
其中，绿城集团是1月份杭州土地市场的最大赢家。据中国指数研究院统计，绿城中国在两个城市1月份出现在征地总量前10名名单中，并在杭州获得1月份征地总量冠军。《华夏时报》根据公开数据，绿城集团1月份在杭州拿下7块地(含联合征地)，征地总额达到97.1亿，很可能夺回杭州市场“一哥”。
当地领先的房地产企业滨江集团，在1月份杭州的总征地中获得亚军。根据滨江集团官方微信息，公司1月份在杭州拿下三块地，总金额78.3亿元。在此前的采访中，滨江集团董事长齐金星透露，未来一年滨江集团的房地产业务仍将保持一定规模，从布局上看，杭州等浙江省内城市仍将是征地重点。
此外，1月份，招商局蛇口、德信地产、姚兴集团分别在杭州拿下两块地，万科、世茂、保利、东源、荣盛也在杭州土地拍卖中获利。
比如2021年，杭州第一次征地时，招商局蛇口拿下了20万平米的土地储备。1月18日，杭州出让4块商业用地，招商局蛇口以总价49.31亿元，自持率16%的价格，在杭州萧山成功拿下2块宅基地，共出让面积145.58亩，总建筑面积22.93万平方米。
“限价+自持” 成杭州土地拍卖新常态
虽然城市热，但不可忽视的是，“自持限价”已经成为杭州土地拍卖的新常态。
比如1月15日，德信以总价14.82亿元、底价13561元/平方米、升水率29.8%、自持率28%的价格拿下丁桥地块，创下1月份土地拍卖自持率纪录。然而，浙江博科地产以1.8亿元赢得了高红镇南部地块的25%，杜松以6.4亿元赢得了余杭区崇贤新城地块的20%。甚至有些剧情还没有正式开拍，价格已经封顶。例如，在1月15日的土地拍卖中，位于郑航楚初的地块(2020)77号和78号的出价
毫无疑问，限价政策会限制房地产企业的利润空间。去年12月，关于“滨江利润率只有5%”的问题，齐金星坦言告诉《华夏时报》记者，“从目前的情况来看，5%还是挺高的，其他兄弟单位可能达不到这个数字”。据说低利润已经成为行业的常态。
当然，作为最重要的业绩来源之一，杭州对房地产企业的吸引力并没有减半。市场分析师普遍认为，房企积极涌入杭州，与城市价值和杭州土地市场活跃有关。
“房屋公司拿地
考虑2个方面：一是风险性，二是盈利空间。”中国指数研究院浙江分院常务副总经理高院生向《华夏时报》记者指出，杭州作为长三角重点城市，颇具安全性。高院生认为，尽管当下房企在杭州拿地开发的利润空间有限，对于企业来说，杭州市场至少能够给企业带来一定的流量。他表示：“销售还是能够有保障的，对于房企的销售额我觉得是有一定支撑的。”克而瑞研究中心市场研究总监马千里也认为，在目前趋紧的融资环境之下，企业会更加关注投资回报前景明确、市场去化风险较小的城市。“虽然调控不断，但杭州整体地价水平仍比较理性，房企有着确定性的利润。”马千里表示。
值得注意的是，1月27日，杭州出台楼市调控新政，从住房限购、住房限售、税收调节和无房家庭认定标准及高层次人才优先购房政策等方面进一步加强调控，比如增值税2年改5年，热点楼盘5年限售、中签率在10%及以下的项目5年限售等，精准打击投资客。
对于新政是否会降低开发商在杭州拿地的积极性，受访人士的看法多为“不会”。高院生认为，杭州新政只是抑制了投机者和或短期投资获利者，不会影响新盘的去化。上海中原地产首席分析师卢文曦也表示，开发商在一个城市拿地，肯定是要长期发展的，短期内不会因为当地调控政策的加码就放弃一个市场。而在58安居客房产研究院分院院长张波看来：“对于房企来说，杭州的城市基本面依然对楼市有着较强支撑力，推动拿地热情提升，尤其是核心地段的优质地段更容易引发高溢价。”
不过，卢文曦也向《华夏时报》记者强调，虽然销售不会有太大问题，但是对于开发商来说，新政之下如何使项目成功销售出去、又不会被定义为“红盘”，“销售方面需要动动脑筋做些功课了”。
张波认为，未来杭州调控整体力度预计会保持相应节奏，如果热度过高则会继续收紧。在销售层面，由于定价权目前并不在房企，因此房企无法既保证热度又不成为“红盘”，限价的力度大小，依然会是“红盘”的重要成因。
展望后市，受访人士多认为，杭州土地市场应该还会延续热度，但也会变得更为理性一些。易居研究院沈昕认为，1月份，已有上海、深圳、杭州等热点城市进一步升级了限购、限售、限贷等调控政策。短期来看，调控政策和货币政策均不会放松，预计今年一季度地市仍将稳中有降。
目前，由于2月适逢春节假期，杭州土拍也按下暂停键。据杭州市规划和自然资源局信息，整个2月份，全市仅挂牌14宗地块，其中涉宅地块5宗，分别位于萧山市北、南站新城、瓜沥、临浦镇和富阳银湖，全部集中在2月7日出让。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
